土地を評価してみよう!

土地を自分で評価してみよう!

 

ここでは、土地購入時や建替えの際の不動産選びに注意すべき事項を中心に説明したいと思います。

 

土地を購入しようという場合は大抵、建築家やハウスメーカー等の担当者がついていないことが多く自分自身で判断しなければならない事があると思います。相談できる専門家がいたら早いうちに相談する事をお勧めしますが、基本的には住宅が建てられるという条件で土地を購入していれば問題ないはずです。あまりにも周辺の市場価格より安い土地の場合は何らかの問題があると疑って調査する必要があります。建物は建つ土地だけれども、制限が厳しく思うように建物が設計できないような土地だったり、軟弱地盤や土砂災害の危険性がる場所だったりと見た目ではすぐに解らない問題をはらんでいる危険性があるからです。一つの判断基準としては、周辺に建つ建物を見て予想する方法があります。通常同じ用途地域内の土地であれば斜線制限は同じ為、受ける制約が同じですから大まかに把握する事が出来ます。とりあえず土地購入時の注意点を簡単にまとめておきます。
1.市街化調整区域ではないか?
市街化調整区域は、名前の通り住宅等の制限をする場所で更地から住宅を建てる場合は都市計画法等の許可が必要であり、一定の条件が揃わなければ建築する事が許されない土地です。その為、土地価格が安い事が多い反面リスクの高い土地といえます。
2.接道はしているか?
住宅を建てる場合、敷地が少なくとも2m以上接している必要があります。一見道路に接しているような土地でも、道路のように見えて水路(暗渠)であったり、建築基準法上の道路でない場合があります。特に私道にのみ接続する場合は権利関係や、水道・ガス等の引き込みにおいて問題が生じる事がありますので注意が必要です。前面道路幅員についても注意が必要です。ここで言う道路とは4m以上(一部では6m以上)の道の事をいい、それに満たない場合は後退する必要があります。セットイバック(道路後退)と呼びますが、道路の中心から2mづつ割り振ってセットバックする場合と、対面が崖地などの場合は一方的に後退する必要があったりするので、後退線がどの位置になるか確認が必要です。このセットバック部分は建築する事が出来ないので、これらを除いた敷地面積でも検討してみましょう。
3.特殊な敷地形状の場合(旗状地など)
道路から路地状の敷地が続きその先が広がっている土地を旗状地と呼びますが、その場合は通路の有効幅員などが制限されますので注意が必要です。寸法にゆとりがない場合はフェンスやブロックなどを設けられない他、通路状の部分の長さによっては三階建て以上の建物を建てられないなどの制約があります。面積に対して土地の価格が安い事が多いですが、通路状の部分には満足に建物を建てることが出来ない為、駐車スペースなどに利用可能かなどのチェックが必要です。
4.斜面地や敷地内高低差がある場合
斜面地の場合注意しなければいけないのが地盤の状態で、土砂災害などに見舞われないよう注意が必要です。チェック方法としては、周辺の擁壁やブロックにひび割れがないかどうか、造成がいつごろされたものなのか等が判断材料になります。
5.下水道や上水道の経路を確認
郊外にいくと(市街化調整区域も)、敷地の面している道路に配水管が埋設されておらず、合併処理浄化槽の設置必要があったり水道管やガス管の引き込みに費用を要したりするケースがあります。
中古の家屋がある場合でも、他人の敷地を介してこれらの配管が敷説されている場合もあり、利用に関して後々トラブルになる可能性もあります。
6.既存家屋について
土地を購入する場合には、中古家屋付きの土地を購入し、しばらく住んでから建て替えるというケースがあります。土地の性質(風向きや日照条件)等を体感でき建て替えの際に役立ちます。
7.近隣関係や周辺敷地について
建物を建てる場合は、その敷地内で完結させることは珍しく、周辺環境とうまく調和して設計する必要があります。その敷地からの見晴らしや風通し、日照条件なども重要ですが、近隣関係も住む上では非常に重要だと思います。周辺環境について注意すべきは、隣地が空き地や駐車場、古い家屋が建っている場合です。数年後には建て替え等で建物が建つことが予想され、しかもどのように建つかが解らない状態で設計を進めなければならないからです。空き地の見晴らしが良いからといって、そちらに窓を設けたらすぐに家が建って壁が出来てしまい真っ暗になってしまったといっても文句が言えないのです。ですから、隣が空地でもどのような建物が建ちうるか?(2階建てなのか3階建てなのか?)等を考えながら設計する事も必要になります。敷地を選ぶ際には、周辺に建つ建物を参考に、そこに建つであろう建物をイメージしながら判断するようにしましょう。

そこに見えている姿だけが現実ではありません。
8..地盤や水害などの確認
建物を建てる上で予算外の費用が発生する可能性が最も高いであろう問題が地盤です。事前の調査を行う事をお勧めします。具体的には、役所等に赴き建築課等で周辺地域の地盤データを調べる事が有効です。しかしながら、その地盤データを見ても見てすぐに解るものではないので専門家に意見を聞く必要があります。また、地盤調査会社に依頼して周辺データを取る事も可能です。また、新しい宅地造成地は盛り土をして造成している事が多く、沈下を起こしやすく注意が必要です。また、最近の異常気象で年々大雨による浸水や土砂災害のリスクが高まっています。各都道府県、市町村でハザードマップ(災害危険予測図)等を配布しているので調べてみると良いと思います。
→国土交通省ハザードマップポータルサイト
9.その他土地購入時に注意したい事
土地購入時に注意したい事はここまでに述べてきた事以外にもいろいろあります。上記のものは基本的に建物が建つのか建たないのか?建築費用以外の予想外の予算を容易する必要のある土地やリスクのあるものをまとめてみました。しかし、これらが土地探しの全てではありません。
こういったリスクのある土地に住んでいる方も当然多いわけで、技術力等でカバーできる事がほとんどです。また、土地を購入の際に取り交わされる「重要事項説明書」が非常に重要です。
その土地に対する条件や係ってくる法律・規制。水道管やガス管の埋設状況や道路の状況など事細かに記述されたものです。この書面の中で、一つでもわからない用語等があれば、キチンと説明を受け契約をすると良いと思います。消費者(購入者)にとって不利になるかもしれない事はこの書面にて記載し説明する事が多いからです。

 

 
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